Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları ve Hukuki Sonuçları

Kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişkilerde en kritik belgelerden biri olan tahliye taahhütnamesi, belirli şartların varlığı halinde mülk sahibine taşınmazı tahliye etme imkanı sunan güçlü bir hukuki araçtır. Ancak bu belgenin hukuken geçerli sayılabilmesi ve icra takibine konu edilebilmesi için Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiş sıkı şekil şartlarına uyulması gerekmektedir.

Bu yazımızda, Yargıtay kararları ışığında tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, düzenlenme zamanını ve hukuki sonuçlarını ele aldık.

Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Düzenlenmelidir?

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için en temel kural, taahhüdün kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan taahhütler geçersiz kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, "kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün yasal geçerliliği bulunmadığı" yönünde hüküm kurmuştur. Çünkü kira ilişkisinin başında, kiracının taşınmazı kiralayabilmek baskısı altında bu belgeyi imzaladığı varsayılır.

Geçerli bir taahhüt için, kiracının taşınmazda oturmaya başladıktan sonra özgür iradesiyle bu belgeyi imzalaması gerekir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de kararlarında "tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra düzenlendiği" hususunun geçerlilik şartı olduğunu vurgulamaktadır.

Boş Kağıda İmza ve Tarihlerin Sonradan Doldurulması

Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, kiracının tarih kısımları boş bırakılmış bir taahhütnameyi imzalamasıdır. Hukuki açıdan, boş bir kağıda veya tarihleri boş bırakılmış bir belgeye imza atan kişi, bu belgenin sonradan doldurulmasının sonuçlarını kabul etmiş sayılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu konuda net bir duruş sergileyerek; "Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir." ilkesini benimsemiştir. Kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını yine yazılı bir delille (örneğin taraflar arasındaki başka bir yazılı protokol ile) ispatlamak zorundadır. Aksi halde taahhütname geçerli kabul edilir ve "tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez." (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - 2008/11).

Taahhütnamenin Şekli: Noter Şart Mı?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için mutlaka noterde düzenlenmesi şart değildir. Kiracının kendi el yazısı veya bilgisayar çıktısı üzerine attığı imza ile (adi yazılı şekilde) düzenlenen taahhütnameler de hukuken geçerlidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, "Taahhiye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur." diyerek bu durumu teyit etmiştir. Ancak, noter huzurunda yapılan taahhütnameler, kiracının "imza bana ait değil" şeklindeki itirazlarının önüne geçilmesi açısından daha güçlü bir ispat aracıdır. Adi yazılı belgelerde kiracı imzayı inkar ederse yargılama süreci uzayabilirken, noter onaylı belgelerde "imzasının noterlikçe onaylanmış olduğu" gerekçesiyle süreç daha hızlı ilerlemektedir.

Kiracının "Baskı Altında İmzaladım" İddiası

Kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütlerde kiracılar zaman zaman "baskı altında imzaladım" savunmasında bulunabilmektedir. Ancak Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhütlerde kiracının serbest iradesiyle hareket ettiğini kabul eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel bir kararında belirtildiği üzere; "kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği" esastır. Kiracının iradesinin sakatlandığını (hata, hile veya korkutma) iddia etmesi durumunda, bu durumu ispatlaması ve kanuni süreler içinde (1 yıl) taahhüdün iptali için dava açmış olması gerekir. Aksi takdirde taahhüt geçerliliğini korur.

Yasal Süreler: İcra Takibi Ne Zaman Başlatılmalı?

Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye etmek isteyen mülk sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde harekete geçmek zorundadır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre; mülk sahibi taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Yargıtay kararlarında, "taahhüt edilen tarihe göre yasal bir aylık süre içerisinde olacak şekilde... başlatmış olduğu icra takibi" ile bu şartın yerine getirildiği belirtilmektedir. Eğer bu bir aylık süre kaçırılırsa veya taahhüt tarihinden önce erken bir tarihte takip başlatılırsa, taahhütnameye dayalı tahliye hakkı kaybedilir.

İspat Yükümlülüğü

Tahliye taahhütnamesi ile ilgili uyuşmazlıklarda ispat yükü genellikle iddia sahibindedir. Ancak imzası inkar edilmeyen bir taahhütnamede, belgenin içeriğinin (tarihlerin) gerçeği yansıtmadığını iddia eden kiracıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, "Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür." diyerek ispat yükünün kiracıda olduğunu vurgulamıştır. Kiracı bu iddiasını tanıkla değil, ancak yazılı delille ispatlayabilir.

ÖZETLE

Tahliye taahhütnamesi, doğru zamanda ve usulüne uygun düzenlendiğinde mülk sahipleri için hızlı sonuç veren bir hukuki yoldur. Ancak taahhüdün kira sözleşmesinden sonra alınması, tarihlerin net olması ve yasal süresi içinde (1 ay) işleme konulması hayati önem taşır. Aksi takdirde, Yargıtay'ın "kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün yasal geçerliliği bulunmadığı" yönündeki kararlılık gösteren uygulamaları gereği belge geçersiz sayılabilir.

Hukuki süreçlerin hatasız yürütülmesi için uzman bir avukattan destek alınması, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.